歲末年初，各大地產(chǎn)行年度報告紛紛出爐，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，以2008年三季度為分水嶺，中國的商業(yè)地產(chǎn)市場由熱變冷，增速放緩并下跌。預(yù)計(jì)2009年需求依然疲軟，加上持續(xù)不斷的新增供應(yīng)量，商業(yè)地產(chǎn)面臨較大的下行壓力，或?qū)⒀永m(xù)去年四季度的趨勢，但REITs的推出及保險資金允許進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)可能使2009年整個商業(yè)地產(chǎn)投資市場的發(fā)展格局發(fā)生根本性的變化。 三季度后開始走低 研究報告顯示，去年第四季度北京寫字樓平均租金為228.2元/平米/月，凈吸納量較上一季度降低95.2%，空置率繼續(xù)攀升。 北京商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)生的變化并非孤例。世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)表明，上海寫字樓市場2008年第四季度出現(xiàn)負(fù)吸納，全市平均租金環(huán)比下跌8.7%，至241.8元/平米/月；盡管沒有新增供應(yīng)，市場空置率繼續(xù)環(huán)比上漲0.6個百分點(diǎn)至10.5%。廣州的寫字樓租金跌至103.3元/平米/月，深圳優(yōu)質(zhì)寫字樓的該數(shù)據(jù)亦下跌5.7%至116.7元/平米/月。 仲量聯(lián)行商業(yè)地產(chǎn)部主管張瑩認(rèn)為："全球經(jīng)濟(jì)的不穩(wěn)定性導(dǎo)致越來越多的企業(yè)租戶，尤其是跨國企業(yè)紛紛收縮規(guī)模并取消了此前的擴(kuò)張計(jì)劃。"而一線城市甲級寫字樓的主要需求源于國際跨國公司，受其影響，部分甲級寫字樓的租金全面下調(diào)。 對于高端住宅市場，第一太平戴維斯的數(shù)據(jù)顯示，北京甲級公寓、服務(wù)式公寓和高端別墅的平均租金在第四季度分別下降0.2%、2.3%和0.6%、平均入住率分別下降7.4%、8.4%、0.5%。世邦魏理仕報告表明，上海高端住宅2008年第四季度平均價格環(huán)比微幅下降了1.1%至每平米36491元。值得注意的是，北京高端別墅的售價僅下降0.4%，低于甲級公寓的8.3%，這與別墅受到限制的供應(yīng)量及其客戶群體堅(jiān)挺的購買力有關(guān)。 相比其他物業(yè)形態(tài)，零售商鋪市場表現(xiàn)最為堅(jiān)挺。仲量聯(lián)行的報告顯示，2008年北京商鋪市場的新增供應(yīng)創(chuàng)歷史新高，市場存量飆升45%，新增的925,000平方米商鋪空間被零售商鋪?zhàn)赓U一空，接近2007年的3倍。整個北京商鋪市場的平均租金攀升至7,238元/平米/年，創(chuàng)歷史新高。世邦魏理仕透露，國際快速時裝品牌依然在深圳積極開店，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)一樓商鋪平均租金環(huán)比上升1.9%至22.9元/平米/日，空置率下降1.5個百分點(diǎn)，錄得全年最低的5.6%；廣州商鋪整體空置率維持8.3%的原有水平，優(yōu)質(zhì)物業(yè)仍維持滿租狀態(tài)；但上海市場新增供應(yīng)量達(dá)到81000平方米，首層、二層租金環(huán)比下降幅度超過2%。 不過DTZ戴德梁行的報告中提到，四季度北京4環(huán)以外一些大型中端商業(yè)項(xiàng)目的市場需求表現(xiàn)放緩，租客處于觀望階段。對商業(yè)面積需求的減慢在許多項(xiàng)目中表現(xiàn)十分明顯，多次推遲入市時間。 投資格局或有根本性變化 展望2009年，商業(yè)地產(chǎn)的供應(yīng)量仍大幅增加，預(yù)計(jì)市場將延續(xù)去年四季度的趨勢。 數(shù)據(jù)顯示，北京市場寫字樓和商鋪地產(chǎn)供應(yīng)預(yù)計(jì)將再創(chuàng)歷史新高。寫字樓預(yù)計(jì)供應(yīng)量將達(dá)233萬平方米，使市場存量將再增長27%；商鋪預(yù)計(jì)新增供應(yīng)量將達(dá)到167萬平方米，市場存量將飆升51%。 預(yù)計(jì)2009年822套服務(wù)式公寓、2774套甲級公寓項(xiàng)目和119套高端別墅項(xiàng)目將進(jìn)入高端住宅市場，但許多公司已經(jīng)削減了外籍員工的數(shù)量同時降低了現(xiàn)有外籍員工的住房預(yù)算，這將對租金產(chǎn)生進(jìn)一步的壓力。 住宅銷售市場方面，仲量聯(lián)行的北京研究部主管馬安平認(rèn)為其市場售價在2009年初仍上行乏力，"購房者對開發(fā)商進(jìn)一步降價的預(yù)期以及政府可能出臺更多的激勵措施，價值租賃市場的大幅暴跌，將給住宅銷售市場繼續(xù)帶來下跌壓力。"但DTZ戴德梁行卻認(rèn)為高端住宅由于其客戶群體不減的購買欲望和堅(jiān)挺的購買力而具有抗跌性。第一太平戴維斯則認(rèn)為，由于政府主要關(guān)注于對住宅低端市場的扶持，高端公寓交易價格有可能繼續(xù)小幅下降，但高端別墅新增供給的稀缺性使得其售價有可能保持穩(wěn)定。 需求的疲軟一方面是外需的減少，另一方面也與國內(nèi)經(jīng)濟(jì)不景氣、內(nèi)需減少有關(guān)。DTZ戴德梁行預(yù)計(jì)在多重政策的利好影響下，今年中后期，北京住宅市場剛性需求將得以釋放，并抑制高檔住宅租金價格的繼續(xù)下滑。仲量聯(lián)行還認(rèn)為，政府刺激經(jīng)濟(jì)的計(jì)劃可能對租戶的需求產(chǎn)生作用，但真正發(fā)揮作用"需要假以時日"，不能保證真正有效。 但仲量聯(lián)行指出，正在審議之中的引入房地產(chǎn)投資信托基金以及放寬對保險公司直接投資于國內(nèi)房地產(chǎn)市場的限制這兩項(xiàng)方案的最終出臺可能使2009年整個商業(yè)地產(chǎn)投資市場的發(fā)展格局發(fā)生根本性的變化。