四大開發(fā)商一致認為，宏觀經(jīng)濟前景的不明朗，決定房企將面臨更加復(fù)雜的市場環(huán)境。今年6月來，二套房貸“收緊”的消息不斷見諸媒體，官方辟謠消息也層出不窮。 最新曝出的消息是：上?！岸追抠J”利率將由原先的“按基準利率上浮10%”，下調(diào)為“按基準利率打八五折（即下調(diào)15%）”。換而言之，這次是“放松”，不是“收緊”。 可上述報道緊接著轉(zhuǎn)述相關(guān)人士的話說，這也是收緊，因為此前二套房貸利率最低可以打到7折。不出意料，這一消息迅速被監(jiān)管部門“毫無新意”地否認。按上海銀監(jiān)局說法，壓根沒這件事，二套房貸依舊按老規(guī)矩辦，首付不低于四成，利率上浮10%。 又是一個讓人迷糊的“文字游戲”。真相究竟如何？ 曖昧的監(jiān)管層 根據(jù)監(jiān)管部門2007年制定的政策，二套房貸款首付比例不得低于40%，利率不得低于央行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。這一切在去年10月份發(fā)生改變，2008年10月22日，央行發(fā)布房貸新政，自10月27日起，對居民首次購買普通自住房和改善型普通自住房的貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調(diào)整為20%。緊接著，2008年12月21日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》（國辦發(fā)〔2008〕131號，下稱131號文）明確，“對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準利率基礎(chǔ)上按風險合理確定。 ”這被普遍視作二套房貸正式放松的標志。 可無論是央行還是銀監(jiān)會，均未就131號文中利率“合理確定”出臺相關(guān)解釋，銀行的理解也隨之分化，有銀行實施了對重點客戶的利率優(yōu)惠，有銀行則一直堅持普遍優(yōu)惠政策。 今年初，部分地方銀監(jiān)局出臺的通知，更是只強調(diào)“首付不低于四成”，并未提及利率問題。這進一步強化了外界關(guān)于“利率可由銀行自主確定”的印象。 但到了6月19日，銀監(jiān)會下發(fā)《關(guān)于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，重申嚴格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動搖，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。 7月，在銀監(jiān)會第三次經(jīng)濟金融形勢通報會上，銀監(jiān)會主席劉明康強調(diào)，“嚴格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率，尤其是“對投資性住房要堅持首付高成數(shù)、利率嚴格風險定價和資信嚴格審查的原則?！? 雖然監(jiān)管部門、銀行均明確未曾改變過二套房標準，但在實際操作中，二套房貸利率7.5折、7.2折，乃至比照首套住房的7折優(yōu)惠均屢見不鮮。 面對曖昧的監(jiān)管層，不少銀行人士也犯“迷糊”。根據(jù)他們的說法，監(jiān)管層沒有直接明確，總行也大多將權(quán)限下放到分行，對“二套房貸”只能是摸著石頭過河。 傳聞多來自中介 監(jiān)管層“沉默”，銀行“迷糊”，掌握著絕大多數(shù)二套房貸客戶資源的中介機構(gòu)，儼然成了各類傳言的主角。 建行此前被傳暫停二套房貸業(yè)務(wù)，消息來源正是中介。據(jù)熟知內(nèi)情的人士介紹，中介之所以放出該消息，是因為建行在部分支行嘗試取消對中介的返傭，有些中介自然就“宣布”建行的二套房貸業(yè)務(wù)“暫?！?。 據(jù)介紹，銀行正逐步壓縮傭金比例，這類做法在眼下信貸高增長的情況下并不罕見。于是，也就有了“從某天開始二套房貸要收緊，中介機構(gòu)正在加班加點工作，以趕在收緊前申請貸款”之類的新聞。此類新聞催著購房者趕緊辦貸款，對中介而言好處很直接，可以在銀行降低返傭前多辦幾張單子，賺取相對較高的返傭。 所謂返傭，是銀行付貸款傭金拉攏中介的手段。 “在二套房貸優(yōu)惠問題上，其他銀行能做，你不能做，客戶就會被中介介紹到其他銀行，結(jié)果所有銀行都給優(yōu)惠。”一銀行信貸人士說，盡管此前上海銀行同業(yè)公會曾協(xié)商確定給中介的返傭最高不能超過0.5%（即貸款總額的0.5%），但這個不具約束力的協(xié)商結(jié)果在激烈的競爭下成了一紙空文，有的銀行返傭率甚至達1.6%。 “為何如此？因為對于購房者而言，選擇哪家銀行無所謂，關(guān)鍵是優(yōu)惠給得多，另外一個重要因素則是中介推薦誰，客戶一般就會選誰？”上述人士說。 根結(jié)底，此類出自中介的傳言之所以會被廣為傳揚，一切源自信息的不透明、不對稱。監(jiān)管機構(gòu)對于傳聞一般保持緘默，銀行也不愿輕易開口。作為利益攸關(guān)者，也惟有中介肯說話。 房貸利率該怎么定 “二套房貸”真的需要指定利率么？在公司貸款乃至個人信用貸款利率均可自由浮動（最低基準利率的9折，最高4倍）的當下，為何二套房貸還必須堅持高利率，如果出于是控制風險的要求，那么首付四成的規(guī)定似乎已足夠應(yīng)付，高利率與風險控制似乎沒有那么緊密的聯(lián)系。 “沒有證據(jù)表明，購置首套住房的客戶比購置第二套房的客戶更優(yōu)質(zhì)，關(guān)鍵是要控制投資多套房的客戶，以及防止作假?！币晃汇y行風險管理部門人士稱，沒有理由一定要給首套房客戶利率7折優(yōu)惠，二套房利率必須上浮。 話題自然延伸到利率市場化等問題：銀行此前對于二套房貸實施的利率打折行為，似乎更符合利率市場化這一改革要求。