趙本山的動作令一直想做娛樂明星的潘石屹突然冷靜下來。房地產(chǎn)泡沫讓海南省政府憂心忡忡，猛藥調(diào)控的雙刃劍讓官員左右為難。

      1月20日，趙本山的新投資計劃令已經(jīng)瘋狂的海南房地產(chǎn)再度升溫：800畝土地、13億元投資計劃。趙本山的規(guī)劃中，400畝打造成影視基地，400畝修建成度假休閑酒店。

趙本山是位藝術(shù)怪才，也是一位先知先覺的投資高手。2009年12月31日，國務(wù)院下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于推進海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展的若干意見》，趙本山真正拿到博鰲800畝土地就在國務(wù)院發(fā)文前幾天。國務(wù)院文件下發(fā)后，海南頓時成為投資的熱土，資金蜂擁而至，房地產(chǎn)價格更是扶搖直上。

      趙本山欲砸13億元進軍海南地產(chǎn)，相對于一直希望在演藝圈有所表現(xiàn)的潘石屹，簡直就是小錢兒。早在2001年，潘石屹在博鰲萬泉河畔圈下1000畝土地時，原本的計劃是做一個名叫“藍色海岸”的別墅，別墅的頭一半確實也賣出去了，當時的售價大概在6000元/平米左右。項目發(fā)展到第二期時，因為個中原因停頓下來，后潘石屹將項目包裝成為度假型酒店。實際上，這些年，潘石屹一直不斷地拿“藍色海岸”來提點自己，稱開發(fā)這個項目不太理智。

      已經(jīng)經(jīng)歷過一輪海南房地產(chǎn)泡沫的潘石屹，做夢也想不到這個只有3.39萬平方公里的地方，會再次成為地產(chǎn)商的“夢之都”，人和資金再次涌回到這個四面環(huán)海的島上?，F(xiàn)在趙本山都進軍海南了，影視方面潘石屹不如趙本山，可是房地產(chǎn)投資，潘石屹這一次比趙本山腳步快。潘石屹也回去了，封盤數(shù)年的博鰲“藍色海岸”將于近日再度開盤，老潘說“怎么也能賣到2萬(每平米)以上”。

      瘋狂在燃燒，泡沫卻在堆積。過來人潘石屹感覺越來越不對勁兒，記者一聲嘆息：“今天漲多高，明天跌多重?！焙团耸僖粯?，海南省政府自己也是過來人，也深知泡沫的可怕，海南省委書記衛(wèi)留成甚至在瘋狂的當口，緊急踩剎車，決定暫停土地出讓審批，也開始在探討通過開征房地產(chǎn)稅來抑制投機性地產(chǎn)投資的可行性。

心驚肉跳的漲價

      1月15日海南省決定全面暫停土地出讓和審批新土地開發(fā)項目后，島內(nèi)很多城市的房地產(chǎn)項目便開始像當?shù)氐暮ｕr一樣按“時價”銷售了，所謂“時價”便是一天一個價，日日不同，日日上漲，有些樓盤甚至一天上漲1000元/平米。

      比樓盤更稀缺的是土地，由于增量土地供應(yīng)暫停，可交易的存量土地更顯得彌足珍貴。正在海南尋地的海疆投資集團劉告訴記者，幾天時間里，三亞沿海地區(qū)，不僅每個項目售價都漲了幾千元/平米，土地價格更迅速飆升，很多土地的價格已經(jīng)翻番，從200多萬元/畝漲到了500萬元/畝以上，一些黃金區(qū)域的地價已經(jīng)接近北京市繁華地段。

      根據(jù)海疆投資集團的調(diào)研報告，在過去十年中，2009年三亞市房價的漲幅是歷年的第二名。而第一名出現(xiàn)在2002年，不過當年的快速上漲與基數(shù)過小有很大關(guān)系，盡管相比于2001年，2002年的三亞房地產(chǎn)均價上漲了85.33%，但也不過是從1500元/平米，漲到了2780元/平米。而2009年相較于2008年，三亞市房地產(chǎn)均價的漲幅達到了50.12%，2009年的房地產(chǎn)均價為14860元/平米，價格水平已經(jīng)與一線城市市場基本持平，而上漲幅度絕對名列全國前茅。

      2009年12月31日，“海南建設(shè)國際旅游島”獲國務(wù)院批準后，已經(jīng)非常熱的海南房地產(chǎn)市場被推向炙熱。于是海南省委書記衛(wèi)留成開始“喊?！?，宣布在《海南國際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃》獲得國家發(fā)改委批準之前，海南將暫停土地出讓，暫停審批新的土地開發(fā)項目。

      一名不愿意透露姓名的海南省國土部門官員向記者解釋，暫停批地最主要的目的是為了盡管新政策的本意是保護土地資源，避免批出去不符合國際旅游島定位和規(guī)劃的土地，保證后期符合規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)發(fā)展的土地供應(yīng)。另一方面，該官員也表示，這個臨時政策是政府在釋放信號，提醒各位房地產(chǎn)開發(fā)商和投資客，如出現(xiàn)過熱的情況政府將出面干預(yù)。

      趙本山都去海南拿地了，更何況擁有大量資金的地產(chǎn)商，甚至是一些房地產(chǎn)領(lǐng)域的投機資金呢？海南省政府給開發(fā)商們降溫的政策，客觀上在短期內(nèi)卻造成了存量土地和項目的“奇貨可居”，很多三亞項目已經(jīng)從“人選房”變成了“房選人”。

      幾天前，一個大型的年終晚宴上，今典集團董事長張寶全成了“香餑餑”，很多房地產(chǎn)老總主動上前寒暄，都表示對今典在海南的項目有興趣，愿意買上一兩套。目前，今典集團在海南擁有800畝的土地，已建成亞龍灣紅樹林酒店，在建海棠灣紅樹林酒店，而三亞灣紅樹林酒店則對外銷售。盡管還沒有開盤，張寶全已經(jīng)隨行就市地把銷售價格從2萬元/平方米調(diào)高到2.5萬元/平方米。

瘋狂背后的泡沫 過熱？還是良性？

      海南省政府也已經(jīng)承認了市場有過熱的傾向，但很多房地產(chǎn)開發(fā)商仍認為海南房地產(chǎn)十分健康和良性。海南房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理余子健就并不贊同政府的擔憂，甚至還非常樂觀地認為，海南島目前發(fā)展的度假地產(chǎn)是面向全國甚至面向國際的，是奢侈型享受的房地產(chǎn)，價格在合理范圍內(nèi)，沒有泡沫。

      到底是良性合理，還是泡沫滿地？潘石屹曾經(jīng)經(jīng)歷過1993年的海南泡沫瘋狂，也曾經(jīng)為拿到地皮開發(fā)不理想而悄然暫停項目開發(fā)，對現(xiàn)在一天一個價的海南房地產(chǎn)，潘石屹憂心忡忡，盡管他現(xiàn)在還在叫賣那個讓自己擔驚受怕的“藍色海岸”項目。盡管“大地主”張寶全在觥籌交錯的晚宴上，享受到眾星捧月的快感，甚至他也看好海南長期的市場前景，可是卻對短期內(nèi)房價過快增長的勢頭很是擔心。

      泡沫之所以存在，是因為投資比重過大，根據(jù)海疆投資集團的調(diào)研，三亞市購房者中85%來自三亞市以外，其中當然絕大部分來自海南島外。當然，不可否認這些異地購房者中，有一部分是以自住為目的的，但當海南“國際旅游島”熱興起之后，很多來自浙江等地的熱錢開始向溫州積聚。

      海南省的官員表示，和上個世紀90年代初不同，當時很多炒樓的資金都是來自銀行，現(xiàn)在大部分都是民間資金，很多投資客都一次性付款，不會對銀行造成很大的危險。

      比投資客瘋狂的是大型的房地產(chǎn)商。目前，魯能、雅居樂、首創(chuàng)、萬科(000002,股吧)、今典、中信等知名開發(fā)商都已經(jīng)在海南圈下大幅土地。往往在海南大手筆操作的，都是具有相當資金實力的企業(yè)，同時他們拿地很早成本也很低，因此即便將來房價有所下調(diào)，也很難觸及其成本線。但是有一點卻是這些房地產(chǎn)商要面臨的一個問題，他們在這片熱土上開發(fā)，那就要從銀行進行大量的貸款。

      海南省政府叫停土地審批，從另外一個角度證明，海南房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫，政府需要通過調(diào)控來擠壓泡沫。面對魯能、萬科(000002,股吧)這樣的大房地產(chǎn)商，甚至趙本山這樣的演藝界商人，海南省的官員很憂慮，憂慮首先是目前三亞、?？诘鹊胤康禺a(chǎn)空置率太高，很多人都買了房子，一不自住二不出租，造成了社會資源的極大浪費，幾乎為零的持有成本更推動了投資尤其是投機客的投資熱情。

      投機無非是一場“擊鼓傳花”游戲，泡沫破滅，鼓聲停止，傳到的最后一個人將吞下這枚“苦果”，連同其一起遭殃的一定還有地方經(jīng)濟。

      另外，目前仍有很多開發(fā)商在海南尋找項目，但今日已不同往時，首先現(xiàn)在的土地成本已經(jīng)很高，其次這個市場的風險正在積累，后進者在成本上將占有很大劣勢，同時風險也相對于先來者高很多。就這一點，正在海南找地的遠洋地產(chǎn)已經(jīng)認識清楚，該公司人士表示，公司既然已經(jīng)在北京土地資源上占到優(yōu)勢，可以平衡公司在海南拿地時的成本劣勢。

      對上一輪地產(chǎn)泡沫仍心有余悸的海南政府，顯然正在積極尋找思路來防止地產(chǎn)泡沫的進一步吹大，及至破滅。但是能有什么好辦法呢？畢竟現(xiàn)在投資客的熱情太高，民間的資金又很多。正如此次的暫停審批土地政策，原本是政府在釋放從緊的信號，卻在短期內(nèi)更推了一把房價。

      目前海南省政府有關(guān)人士正在商討和研究，很有可能在3月底國際旅游島規(guī)劃獲批后，對房地產(chǎn)“祭”出重拳。首先當然是加大土地供應(yīng)，但更重要的是，海南省很有可能利用自己的特區(qū)身份，率先全國開征房地產(chǎn)稅，而且可能是“重稅”，這樣一方面可以抑制投機性購房，同時也催進投資客為了平衡持有房屋的成本，將房屋出租，搞活租賃市場。

      猛藥固然能夠抑制泡沫的增長，但也是一把雙刃劍。海南省政府也擔心開征房地產(chǎn)稅對整個市場面影響太大，因此仍在慎重的考慮當中。另據(jù)了解，在一方面防止島外投資客過多涌進來的同時，海南省還在加大對島內(nèi)居民的住房保障力度。