保障性住房建設(shè)是促發(fā)展、惠民生、保穩(wěn)定的重要舉措?！笆濉币?guī)劃綱要確定,未來五年建設(shè)保障性住房、棚戶區(qū)改造住房3600萬套,其中2011年開工建設(shè)1000萬套。目前,各地保障性住房建設(shè)正處于高峰,但相關(guān)的政策、配套措施并不完善,有五大難題亟待解決。

　　第一是籌資難。

　　2011年建設(shè)1000萬套保障房約需資金1.3萬億—1.4萬億,中央財政安排約1300億元,各級政府通過預(yù)算內(nèi)安排、土地出讓收益以及發(fā)行債券等方式籌集大約5000億元,還需通過市場籌集資金約8000億元。為彌補資金缺口,各地探索了發(fā)行企業(yè)債、信托基金等多種融資渠道,但總體規(guī)模不大,融資成本也相對較高。一些銀行認為保障房項目關(guān)聯(lián)方多,情況復(fù)雜,特別是公租房和廉租房項目還款來源不確定,風險較大,貸款投放較為謹慎。總體而言,由于保障房建設(shè)資金回收周期長,利潤空間小等因素,各地保障性住房建設(shè)資金仍以政府投入為主,社會資金參與融資的積極性不高。

　　為此,要逐步建立和完善保障性住房建設(shè)的資金支持機制,加快完善政策環(huán)境,出臺針對保障性住房尤其是公租房的中長期低息貸款政策。要保證保障房開發(fā)的合理盈利空間,探索可持續(xù)的開發(fā)建設(shè)模式,創(chuàng)新投融資機制,有效利用保險、信托、社保等長期資金,積極吸引企業(yè)參與保障房建設(shè)。豐富金融產(chǎn)品設(shè)計,推行權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金(REITS)試點等。

　　第二是用地難。

　　隨著我國工業(yè)化、城市化的深入發(fā)展,城市建設(shè)用地供需矛盾較為突出,地方政府新增建設(shè)用地數(shù)量受到用地總量控制指標的嚴格限制。為了確保經(jīng)濟增長和增加財政收入,地方政府傾向于優(yōu)先安排大型經(jīng)營性項目建設(shè)用地。在住宅用地上,不少地方為了獲得更高的土地出讓收入,把商品房用地作為主要供給對象,保障房用地在計劃指標中占比不足。根據(jù)國土資源部2010年用地供應(yīng)計劃執(zhí)行情況公告,全國30個省區(qū)市(不含西藏和新疆建設(shè)兵團)住房供地計劃實際完成12.54萬公頃,其中保障性住房用地2.47萬公頃,僅占住房用地總量的19.7%。此外,存量土地供給受拆遷難、征地和用地手續(xù)復(fù)雜等因素限制,獲取土地時間長、成本高。

　　因此,為解決用地難問題,有必要將保障房用地指標單列,以避免一些地方政府為獲得高額土地出讓收入而將土地主要用于商品房,擠壓保障房用地的現(xiàn)象發(fā)生。同時,引導(dǎo)和鼓勵地方進一步拓寬保障房用地規(guī)模,如規(guī)定有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得商品房用地時需配建一定面積的保障房。目前,北京、蘭州等地方政府已探索實行了“限地價、競租賃房面積”方式,從原商品房面積中“摳”出一部分面積,“貼補”給公租房,北京市部分公租房項目開發(fā)建設(shè)還試點實行土地年租制。此外,可考慮推進在集體土地和單位土地上建設(shè)公租房,同時明確規(guī)定單位自建公租房的供給對象必須符合統(tǒng)一的公租房申請條件且堅持只租不售原則,避免其轉(zhuǎn)化為傳統(tǒng)體制的單位福利分房。

　　第三是監(jiān)管難。

　　保障房建設(shè)是惠民生、紓民困、解民憂的一項重要工程,建設(shè)規(guī)模大、時間要求緊,若相關(guān)的監(jiān)管配套措施不到位,會嚴重影響政策的實施效果。目前,一些地方的保障性住房建設(shè)屢被媒體曝光存在質(zhì)量問題,“樓脆脆”、“瘦身鋼筋”等安全問題令人擔憂。一些地區(qū)的保障房配套設(shè)施和服務(wù)還不到位,群眾安居難,在部分保障房和商品房社區(qū)混建的大型小區(qū)里,公共配套“肥瘦”不均的現(xiàn)象也較為嚴重。

　　為此,要進一步加強監(jiān)管,完善考核指標和辦法,盡快改變和糾正一些地區(qū)在保障房建設(shè)中存在的重建設(shè)輕管理、重速度輕質(zhì)量、重主體輕配套等錯誤做法。加快出臺保障性住房監(jiān)督管理辦法,進一步明確各方在保障房建設(shè)中的責任,嚴格執(zhí)行項目審批、土地使用、規(guī)劃選址、質(zhì)量監(jiān)督、工程監(jiān)理、竣工驗收等各項建設(shè)程序,全面落實項目法人責任制、招標投標制、工程監(jiān)理制、合同管理制等建設(shè)管理制度,充分利用公眾和媒體等多方力量進行全過程監(jiān)督,確保工程質(zhì)量和安全。對保障房建設(shè)中出現(xiàn)質(zhì)量問題的責任主體,要加大懲戒力度,載入誠信系統(tǒng)“黑名單”。

　　在對地方政府的目標考核上,不僅要考核保障房建設(shè)的速度和套數(shù),還要重點考核保障房建設(shè)的質(zhì)量、配套和效益。在規(guī)劃布局上,要根據(jù)低收入住房困難家庭的分布狀況,將保障性住房重點布局在鐵路沿線、城市主干道、地鐵出入口等區(qū)域。在戶型設(shè)計上,要做到“面積不大、功能齊全”。在裝修標準上,廉租住房和公共租賃住房要統(tǒng)一進行裝修。在配套設(shè)施上,要確保水、電、氣、暖、電話、有線電視等配套設(shè)施到位,讓低收入家庭與其他群體同樣共享城市發(fā)展和社會進步的成果,堅決避免保障房享受“次級配套”、保障房造就“貧民區(qū)”現(xiàn)象的發(fā)生。

　　第四是運營難。

　　當前,保障性住房尚處在大規(guī)模建設(shè)中,問題主要集中在建設(shè)層面,下一步,要重點解決好分配和運營管理中的問題。各地建設(shè)的保障房,除一部分經(jīng)濟適用房和限價房可以出售以外,大部分將由政府或相關(guān)機構(gòu)持有,允許多長時間退出、如何退出等問題目前還沒有統(tǒng)一、明確的規(guī)定。如保障房退出渠道不暢,將導(dǎo)致一些不符合政策的居住者持續(xù)占用社會資源,使本該享受保障房政策的群眾失去保障權(quán)利。

　　為此,應(yīng)盡快明確保障房的分配程序、辦法和退出機制,做到透明、公開、公正和公平。要建立和完善居民收入核查制度,及時監(jiān)測被保障對象經(jīng)濟狀況變化情況,確保保障性住房真正發(fā)揮面向中低收入住房困難家庭的“托底房”的作用。要完善制度設(shè)計,實現(xiàn)保障房在嚴格審核條件下的有序轉(zhuǎn)化,引導(dǎo)形成先租后買、梯度消費的住房模式,既可以滿足群眾在不同經(jīng)濟狀況和階段的住房需求,同時政府也可以減輕管護壓力和收回部分資金,周轉(zhuǎn)建設(shè)保障性住房,覆蓋更多的困難群眾。目前,一些地方已在這方面進行了有益探索,如江蘇省探索保障房多元化產(chǎn)權(quán)模式,政府按出資比例與廉租房或公租房住戶實行共有產(chǎn)權(quán),這些家庭經(jīng)濟狀況改善后,可以按市場價格或稍低于市場的價格,購買政府擁有的部分產(chǎn)權(quán)。廈門市探索根據(jù)保障對象收入提高狀況,相應(yīng)提高其租金水平,在一定條件下將廉租房轉(zhuǎn)化為公共租賃住房和出售性保障住房,著力使各類保障方式互通互換、進退有序。

　　第五是顯效難。

　　盡管目前政府加大了保障房建設(shè)力度,但相對于廣大中低收入階層的住房需求和快速發(fā)展的商品房市場,保障性住房建設(shè)仍明顯滯后,覆蓋面有限,供給嚴重不足,政策效果顯現(xiàn)尚需一個過程,甚至較長時間。特別是在當前房價的增長幅度超過大多數(shù)居民收入增長速度的背景下,要進一步加強保障房建設(shè)的統(tǒng)籌規(guī)劃和頂層設(shè)計,堅持“兩條腿”走路,在加快保障房建設(shè)的同時,切實加強房地產(chǎn)市場調(diào)控,將房價控制在合理水平,繼續(xù)增加中低價位中小套型普通商品房供給,有效抑制投機投資性購房,滿足廣大群眾的基本住房需求,促進社會和諧穩(wěn)定。要合理確定政府責任與行為邊界,注重和充分發(fā)揮市場作用,盡快形成與我國房地產(chǎn)市場發(fā)展階段相適應(yīng)的住房保障體制和機制。

　　保障性安居工程建設(shè)一頭連著發(fā)展,一頭連著民生。尤其是在當前,世界經(jīng)濟復(fù)蘇乏力,新興經(jīng)濟體通脹預(yù)期較強的環(huán)境下,落實好這項工程意義重大。為解決上述難題,需加快完善相關(guān)法規(guī)制度和政策體系,落實責任,強化監(jiān)管,逐步形成政府保障和市場機制結(jié)合的住房供應(yīng)體系。